ΥΠΗΡΕΣΙΕΣ

Με την ανάρτηση των Κτηματολογικών Χαρτών, καθορίζονται τα όρια της κάθε ιδιοκτησίας (και του κάθε εμπράγματου δικαιώματος) με συντεταγμένες στο κρατικό σύστημα συντεταγμένων ΕΓΣΑ ’87.

Τα όρια μίας ιδιοκτησίας στους Κτηματολογικούς Χάρτες ωστόσο, μπορεί να έχουν σημαντικές αποκλίσεις από τα πραγματικά όρια.

Μπορεί για παράδειγμα το πραγματικό σύνορο δύο όμορων ιδιοκτησιών να είναι ένας μαντρότοιχος, αλλά στους κτηματολογικούς χάρτες το όριο να εισέρχεται εσφαλμένα στην άλλη ιδιοκτησία.

Όταν λοιπόν οι ιδιοκτήτες των όμορων ιδιοκτησιών συμφωνήσουν για το ποιο θα είναι το κοινό τους όριο, τότε θα πρέπει να προβούν στη σύνταξη ενός Διαγράμματος Γεωμετρικών Μεταβολών. Αυτός είναι ο μοναδικός τρόπος με τον οποίο μπορούν να αλλάξουν τα όρια, διαστάσεις και εμβαδά στους τελικούς Κτηματολογικούς Χάρτες.

Το Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών έχει όλα όσα περιέχει και ένα εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα. Ωστόσο, περιέχει επιπλέον τα υφιστάμενα όρια του Κτηματολογίου, τις διαφορές που δημιουργούνται καθώς και υπογραφές συναίνεσης από όλους τους ιδιοκτήτες των οποίων επηρεάζονται τα όριά τους.

Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών απαιτείται επίσης στις παρακάτω περιπτώσεις:

• Σε Ενστάσεις του Κτηματολογίου.
• Σε Συστάσεις Οριζοντίων ή Καθέτων Συνιδιοκτησιών και Κατατμήσεις.
• Σε Δικαστικές Πραγματογνωμοσύνες.

Στις φάσεις Προανάρτησης και Ανάρτησης του Εθνικού Κτηματολογίου, οι ιδιοκτήτες έχουν τη δυνατότητα να προβούν σε διορθώσεις που αφορούν τα όρια και το ιδιοκτησιακό καθεστώς των ακινήτων τους, καταθέτοντας ένσταση.

Σε αυτή τη φάση θα πρέπει να επιλυθούν και οι ιδιοκτησιακές διαφορές και αντιδικίες.

Για την υποβολή ένστασης απαιτείται αρχικά η προσκόμιση ενός εξαρτημένου τοπογραφικού διαγράμματος ή διαγράμματος γεωμετρικών μεταβολών.

Ανάλογα με την περίπτωση και τη φύση της διαφωνίας για την οποία υποβάλλεται αντίρρηση στο Κτηματολόγιο, συνήθως μπορεί να απαιτηθεί επιπλέον και μία Μελέτη Φωτοερμηνείας ή μία Τεχνική Έκθεση / Πραγματογνωμοσύνη.

Με την ανάρτηση των Δασικών Χαρτών όλες οι εκτάσεις εκτός ορίων οικισμού / σχεδίου πόλεως χαρακτηρίζονται ως Δασικές, Χορτολιβαδικές ή Αγροτικές (Μη Δασικές).

Όσοι δεν έχουν τελεσίδικη πράξη χαρακτηρισμού από το αρμόδιο Δασαρχείο, είναι η τελευταία ευκαιρία τους να ξεκαθαρίσουν το δασικό χαρακτήρα της ιδιοκτησίας τους, υποβάλλοντας αντίρρηση κατά των δασικών χαρτών.

Η περίοδος αυτή κρατάει μόνο μερικές ημέρες και μετά το πέρας της προθεσμίας, δεν υπάρχει δυνατότητα για καμία απολύτως ένσταση και δεν προβλέπεται παράταση υποβολής αντιρρήσεων.

Εάν μια έκταση χαρακτηριστεί ως Δασική κατά την ανάρτηση των Δασικών Χαρτών, τότε κατά τεκμήριο ανήκει στο Δημόσιο και χάνεται οποιοδήποτε δικαίωμα εκμετάλλευσης, πώλησης και οικοδομησιμότητας.

Αν λοιπόν μία έκταση χαρακτηριστεί ως Δασική, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να υποβάλει αντίρρηση κατά των Δασικών Χαρτών και να αποδείξει πως δεν είναι δασική, εξασφαλίζοντας έτσι τη μελλοντική αξιοποίηση της έκτασης.

Για την υποβολή αντίρρησης απαιτείται η προσκόμιση εξαρτημένου τοπογραφικού διαγράμματος, μελέτης φωτοερμηνείας σε αεροφωτογραφίες προ του έτους 1975 και τεχνική έκθεση από συνεργάτη Δασολόγο.

Πολύ συχνά απαιτείται ο χωρισμός ενός οικοπέδου σε μικρότερα τμήματα, για λόγους καλύτερης αξιοποίησης και κατάργησης των προβλημάτων της εξ’ αδιαιρέτου ιδιοκτησίας που προκύπτουν συχνά από κληρονομιές.

Αυτό γίνεται με δύο τρόπους: τη σύσταση συνιδιοκτησίας και την κατάτμηση.

Ένα αδόμητο οικόπεδο (υποχρεωτικά εντός οικισμού) εκτάσεως π.χ. 1.500 τ.μ., μπορεί να χωριστεί σε 3 οικόπεδα των 500 τ.μ. με τη σύσταση κάθετης συνιδιοκτησίας. Το κάθε νέο οικόπεδο μπορεί να μεταβιβαστεί ολόκληρο πλέον σε διαφορετικό ιδιοκτήτη, χωρίς να είναι εξ’ αδιαιρέτου. Σε αυτήν την περίπτωση ισχύουν οι όροι δόμησης που ίσχυαν για το αρχικό οικόπεδο.

Μπορεί επίσης ένα π.χ. διώροφο κτήριο να χωριστεί σε δύο διαφορετικές ιδιοκτησίες ανά όροφο. Αυτό γίνεται με τη σύσταση οριζόντιας συνιδιοκτησίας. Ο κάθε όροφος πλέον μπορεί να ανήκει σε έναν μόνο ιδιοκτήτη. Μπορεί να γίνει και σε εντός και σε εκτός σχεδίου περιοχές.

Είναι δυνατόν να γίνει και συνδυασμός των δύο τρόπων συνιδιοκτησίας, έτσι ώστε ο κάθε όροφος ή ανεξάρτητο κτήριο, να έχει και το δικό του ανεξάρτητο οικόπεδο. Τότε πρόκειται για σύσταση οριζοντίου επί καθέτου συνιδιοκτησίας.

Στις ιδιοκτησίες εκτός σχεδίου (αγροτεμάχια), δεν επιτρέπεται η σύσταση κάθετης συνιδιοκτησίας. Σε αυτήν την περίπτωση απαιτείται να γίνει κατάτμηση.

Στην κάθετη συνιδιοκτησία συνεχίζουν να ισχύουν οι όροι δόμησης του αρχικού οικοπέδου, όπου λόγο παλαιότητας είναι ευνοϊκότεροι και η αρτιότητα του οικοπέδου μπορεί να δοθεί κατά παρέκκλιση. Αντιθέτως σε μία κατάτμηση, τα αγροτεμάχια θα πρέπει να ικανοποιούν τους σημερινούς κανόνες αρτιότητας, οι οποίοι είναι πιο αυστηροί και πιο δύσκολο να ικανοποιηθούν (και συνεπώς να είναι και οικοδομήσιμα).

Ειδικά στην περίπτωση των κατατμήσεων αγροτεμαχίων εκτός σχεδίου/οικισμού, θα πρέπει ο χωρισμός να γίνεται με ιδιαίτερη προσοχή από Τοπογράφο Μηχανικό, καθώς μπορεί να μετατρέψει όλη την ιδιοκτησία για πάντα σε μη οικοδομήσιμη!

Για παράδειγμα, υπάρχει ένα τυφλό αγροτεμάχιο (χωρίς πρόσωπο σε δημοτικό ή επαρχιακό δρόμο) εκτός οικισμού εκτάσεως 8 στρεμμάτων, με παλιά συμβόλαια. Σε αυτήν την περίπτωση είναι άρτιο κατά παρέκκλιση και οικοδομήσιμο.

Μια συνηθισμένη τεχνική αρκετών ιδιοκτητών, είναι να πουλήσουν τα 4 στρέμματα από αυτά, θεωρώντας πως είναι οικοδομήσιμα. Βάσει νομοθεσίας ωστόσο, σημαίνει πως προβαίνουν άτυπα σε κατάτμηση και θα πρέπει να ικανοποιούνται οι σημερινές απαιτήσεις αρτιότητας ώστε να εξασφαλιστεί η οικοδομησιμότητα. Απαιτούνται δηλαδή τα αγροτεμάχια να έχουν έκταση τουλάχιστον έκταση 4 στρεμμάτων και πρόσωπο σε δημοτικό ή επαρχιακό δρόμο 45 μέτρων (το καθένα), ώστε να είναι οικοδομήσιμα.

Στην περίπτωση μας λοιπόν όπου το αρχικό αγροτεμάχιο ήταν τυφλό, δεν ικανοποιείται η απαίτηση περί προσώπου 45 μέτρων σε δρόμο. Ενώ λοιπόν το αρχικό αγροτεμάχιο 8 στρεμμάτων ήταν οικοδομήσιμο, πλέον δημιουργήθηκαν δύο αγροτεμάχια μη άρτια και μη οικοδομήσιμα για πάντα!

Για αυτό λοιπόν απαιτείται η συμβουλή ενός Τοπογράφου Μηχανικού, ώστε να διασφαλισθεί η οικοδομησιμότητα της ιδιοκτησίας και να αποτυπώσει και να χωρίσει την ιδιοκτησία με την εκπόνηση του κατάλληλου εξαρτημένου τοπογραφικού διαγράμματος.

Ο Τοπογράφος Μηχανικός είναι επίσης ο πλέον αρμόδιος για τη χάραξη των κορυφών της ιδιοκτησίας σου, έπειτα από τη σύσταση συνιδιοκτησίας ή κατάτμησης. Κατά τη διάρκεια της χάραξης, ο Τοπογράφος Μηχανικός χρησιμοποιεί ειδικό εξοπλισμό και υποδεικνύει το που βρίσκονται τα όρια της ιδιοκτησίας στον πραγματικό χώρο, με ακρίβεια εκατοστού.

Πριν την οικοδόμηση ή την αγορά ενός ακινήτου, θα πρέπει να είναι γνωστά τα επιτρεπόμενα ποσοστά δόμησης και κάλυψης, ώστε να γνωρίζει ο ιδιοκτήτης/αγοραστής το τι ακριβώς μπορεί να οικοδομήσει.

Οι όροι δόμησης κάθε περιοχής είναι δημοσιευμένοι σε ΦΕΚ. Ο Τοπογράφος Μηχανικός είναι ο πλέον αρμόδιος για να ενημερώσει τον ιδιοκτήτη για τους σημερινούς όρους δόμησης και τις απαιτήσεις για οικοδόμηση.

Ειδικά πριν την αγορά ενός ακινήτου, ο αγοραστής θα πρέπει πρώτα να συμβουλεύεται έναν Τοπογράφο Μηχανικό ώστε να του επιβεβαιώσει τα επιτρεπτά μεγέθη οικοδόμησης.

Παρατηρείται συχνά το λάθος να αγοράζει κάποιος ένα ακίνητο, χωρίς να ρωτήσει πρώτα τον κατάλληλο μηχανικό ή να στηρίζεται στο παλιό τοπογραφικό της ιδιοκτησίας, όπου αναφερόταν ως άρτιο και οικοδομήσιμο εκείνη την εποχή. Η νομοθεσία αλλάζει συνεχώς και μπορεί πλέον το ακίνητο να μην είναι καν οικοδομήσιμο.

Εάν μάλιστα ο ιδιοκτήτης ή ο αγοραστής θέλει να εξασφαλίσει απόλυτα τη δυνατότητα οικοδόμησης, τότε θα πρέπει ο Τοπογράφος Μηχανικός να εκπονήσει ένα εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα και να προβεί στη θεώρηση των όρων δόμησης από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης (Πολεοδομία).

Φωτοερμηνεία είναι η διαδικασία συσχετισμού παλαιών & πρόσφατων αεροφωτογραφιών με τη σημερινή υπάρχουσα κατάσταση.

Η φωτοερμηνεία είναι ένα πολύ χρήσιμο και σχεδόν απαραίτητο εργαλείο στις αντιρρήσεις των δασικών χαρτών, όπου συσχετίζονται παλιές αεροφωτογραφίες (προ του 1975) με τις σημερινές και αποδεικνύεται πως η έκταση είναι μη δασική από τότε.

Η φωτοερμηνεία είναι επίσης πολύ χρήσιμη και σε πραγματογνωμοσύνες, όπου μπορούν να συγκριθούν τα παλαιά όρια μιας ιδιοκτησίας σε σχέση με τα σημερινά.

Σε κάθε περίπτωση είναι η εκπόνηση ενός εξαρτημένου τοπογραφικού διαγράμματος ώστε να εξασφαλιστούν όλα τα όρια με συντεταγμένες.

Σε δικαστικές αντιδικίες είναι πολύ χρήσιμη (ή και απαραίτητη) η προσκόμιση Τεχνικής Έκθεσης από μηχανικό ή Πραγματογνωμοσύνης.

Ο Τοπογράφος Μηχανικός αρχικά προβαίνει στην εκπόνηση του εξαρτημένου τοπογραφικού διαγράμματος, όπου αποτυπώνει με ακρίβεια εκατοστού τις εμπλεκόμενες ιδιοκτησίες και του επίδικου τμήματος.

Στη συνέχεια πραγματοποιεί λεπτομερή έρευνα των τίτλων ιδιοκτησίας και σε συνδυασμό και με μία μελέτη φωτοερμηνείας, συντάσσει την τελική Τεχνική Έκθεση ή Πραγματογνωμοσύνη του, η οποία κατατίθεται στο Δικαστήριο.

Χρησιμοποιούνται αδιαμφησβήτητες τεχνικές / επιστημονικές μέθοδοι και αποτελεί πιο αντικειμενικό και ισχυρό εργαλείο στο δικαστήριο, σε σχέση με τις προφορικές καταθέσεις του ενάγοντος και του εναγομένου.

Ο Τοπογράφος Μηχανικός είναι ο μοναδικός μηχανικός που πραγματοποιεί τρισδιάστατες, εναέριες και βυθομετρικές αποτυπώσεις με μεγάλη ακρίβεια.

Η επιστήμη της Φωτογραμμετρίας και οι τρισδιάστατες αποτυπώσεις είναι χρήσιμες στις αρχιτεκτονικές αποτυπώσεις αρχαιολογικών χώρων, ειδικών κτηρίων και λιμενικών έργων.

Μετά τη δημιουργία του τρισδιάστατου μοντέλου, παράγονται ορθοφωτογραφίες κάτοψης, όψεων και τομών έως και με ακρίβεια χιλιοστού.

Τα τρισδιάστατα μοντέλα είναι επίσης πολύ χρήσιμα στην ψηφιακή απεικόνιση οικοδομικών κατασκευών προς υλοποίηση, αλλά και σε φωτοερμηνείες ή πραγματογνωμοσύνες.